不動産会社に相談したら「うちでは扱えません」と言われた。何社か回っても、査定額が出てこない。あるいは、値段はついたが極端に安い——

実家がいわゆる「訳あり物件」に該当している場合、通常の仲介では買い手がつきにくくなります。ただ、出口が無いわけではありません。類型ごとに順番に見ていきます。

何が「訳あり」にあたるのか

ひとくちに訳ありといっても、原因はかなり違います。自分の実家がどれに当てはまるかで、取るべき道が変わります。

• 心理的瑕疵（事故物件）：室内で亡くなられた、事件・事故があった
• 再建築不可：接道義務を満たさず、建て替えができない
• 接道不良・旗竿地：前面道路が狭く、重機や車が入らない
• 共有名義：きょうだいや親族との共有で、全員の同意が取れない
• 借地権付き：建物は自分のもの、土地は地主のもの
• 残置物が大量にある：家財が残ったまま、ゴミ屋敷状態
• 老朽化・傾き・雨漏り：現状のままでは住めない
• 境界未確定：隣地との境界がはっきりしない
• 越境：隣家の屋根や樹木が越えている／こちらが越えている

心理的瑕疵（事故物件）の扱い

室内で亡くなられた場合、必ず「事故物件」になるわけではありません。国土交通省のガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、日常生活のなかでの不慮の事故死については、原則として告知が不要とされています。

一方で、次のような場合は告知が必要とされます。

• 他殺、自死、火災による死亡
• 自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模リフォームが必要になった場合

賃貸ではおおむね3年が目安とされる一方、売買では期間の定めがなく、原則として告知が必要とされています。隠して売ると、あとから契約不適合責任を問われるおそれがあります。不利に見えても、正直に伝えて売るほうが結果的に安全です。

出口は3つ

1. 専門の買取業者に直接売る

   訳あり物件を専門に扱う買取業者は、事故物件も再建築不可も共有持分も自社で買い取ったうえで再生・転売する前提で動いています。仲介より価格は下がりますが、現況のまま・残置物ありでも引き取ってもらえるのが最大の利点です。仲介手数料もかかりません。

2. 仲介で、条件を整えてから売る

   境界を確定する、残置物を撤去する、最低限の修繕をする——手を入れれば通常の仲介に乗る物件もあります。時間と初期費用はかかりますが、価格は上がりやすくなります。

3. 解体して土地として売る

   建物の老朽化がひどい場合の選択肢。ただし再建築不可の土地は解体しても建て替えられないため、更地にすると逆に売りにくくなることがあります。順番を間違えないでください。

共有名義のときにやること

実家の名義がきょうだいの共有になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。一人でも反対すると、物件全体は売れません。

そのときの選択肢は次のとおりです。

• 持分だけを売る：自分の持分のみなら単独で売却できます（共有持分の買取業者がいます）
• 他の共有者に買い取ってもらう：もっとも円満な形
• 共有物分割請求：話し合いがつかないとき、最終的には裁判所の手続きに

ただし、持分だけを第三者に売ると、残った共有者と見知らぬ買主が共有関係になります。親族間の関係が決定的にこじれる原因になるので、先にきょうだいへ買い取りを打診するのが順番です。

動く前に用意しておくもの

• 登記事項証明書（法務局で取得できます）
• 公図、測量図（あれば）
• 固定資産税の納税通知書
• 建物の図面、建築確認済証（あれば）
• 相続が済んでいない場合は、相続登記の状況
• 室内と外観の写真（現況のまま。片付けなくて構いません）