親が亡くなって登記を確認したら、建物は親の名義だが、土地は他人の名義だった——

借地は、戦後から高度成長期にかけて建てられた住宅では珍しくありません。親が当たり前のように地代を払い続けていて、子ども世代は相続の場面で初めて知る、というケースが本当に多いです。

まず確認する3つ

1. 借地権の種類

   1992年8月より前に設定された旧法借地権か、それ以降の普通借地権・定期借地権かで扱いが大きく変わります。旧法借地権は借り手の保護が強く、地主から一方的に「出ていってくれ」とは言えないのが原則です。

2. 契約書の有無と内容

   地代の額、更新の時期、増改築の可否、譲渡の際の承諾条件。契約書が見つからないことも多いですが、その場合でも地代の支払い記録（通帳、領収書）が手がかりになります。

3. 地代の支払い状況

   滞納があると、契約解除の理由になり得ます。相続の手続き中も、地代の支払いは止めないでください。

よく問題になること

更新料

契約更新のときに地主から請求されることがあります。法律上の当然の義務ではなく、契約書に定めがあるか、慣行として合意しているかで判断されます。金額の相場も地域差が大きいため、言われた額をそのまま払う前に確認を。

建て替え・増改築の承諾

旧法借地権でも、建て替えには地主の承諾が必要とされるのが一般的です。承諾料が発生することが多く、地主が承諾しない場合は裁判所に許可を求める手続き（借地非訟）があります。

譲渡（売却）の承諾

借地権を第三者に売るときも、地主の承諾が必要です。承諾料の目安は借地権価格の1割程度と言われますが、これも交渉次第。地主が承諾しない場合、こちらも借地非訟の手続きを取れます。

手放すときの選択肢

1. 地主に借地権を買い取ってもらう

   もっとも話が早い形です。地主にとっても完全な所有権に戻せる利点があります。ただし買い取り義務はないので、応じてもらえるとは限りません。

2. 借地権を第三者に売る

   地主の承諾を得たうえで売却します。借地権付き建物を専門に扱う買取業者があり、承諾交渉から任せられることもあります。

3. 底地（土地）を地主から買い取る

   逆のパターン。完全所有権になれば売却も自由になりますが、まとまった資金が必要です。

4. 同時売却する

   地主と共同で「底地＋借地権」を一体の所有権として第三者に売る方法。双方にとって価格が上がりやすい形ですが、地主の協力が前提になります。

5. 契約を終了して更地で返す

   建物を解体して土地を返します。解体費用は原則こちら持ちです。建物買取請求権を行使できる場合もあるので、返す前に確認してください。

順番としては、まず地主に相談するのが基本です。地主が買い取る意思を示せば、いちばん手間が少なく済みます。

相続税での扱い

借地権も相続財産です。路線価図に定められた借地権割合をもとに評価され、地域によっておおむね3割〜9割の範囲で設定されています。「土地は他人のものだから財産ではない」という誤解が多いので、相続税の申告が必要かどうかの判断に必ず含めてください。